9 ข้อแนะนำสำหรับเตรียมตัวสร้างบ้านหลังแรก
ทำไมถึงเลือก"สร้างบ้านเอง" - เหตุผลส่วนมากที่เลือกสร้างบ้านอยู่เองเพราะว่าเราได้เลือกแบบบ้านที่ถูกใจด้วยลักษณะบ้านที่โดดเด่นไม่เหมือนใครในระแวกนั้น ซึ่งอาจเป็นการตัดสินใจของคู่รักหรือครอบครัว ที่ต้องการจะขยายครอบครัวและสิ่งสำคัญคือเป็นเครื่องแสดงความสำเร็จในอีกขั้นของชีวิตที่หลายคนแสวงหา
บทความในวันนี้จึงเขียนมาเพื่อคนที่ต้องการสร้างบ้านด้วยตัวเองแต่ยังไม่รู้ว่าต้องเตรียมตัวอย่างไร? เพราะหากท่านเตรียมตัวไว้เป็นอย่างดีก่อนเริ่มโครงการมีโอกาสสูงที่ท่านจะไม่เสียเปรียบแล้วได้บ้านตามที่หวังไว้ แต่หากท่านไม่ได้เตรียมการอะไรไว้บ้างเลยนั้นคือการเตรียมตัวไปสู่ความล้มเหลวและความเจ็บปวดคือผลลัพธ์ตามมา
หัวข้อในบทความนี้
1. เตรียมที่ดินปลูกสร้าง
หากท่านยังไม่มีที่ดินสำหรับสร้างบ้านเราแนะนำให้เริ่มจากการหาที่ดินบนทำเลที่สะดวกต่อการใช้ชีวิตในอนาคตและก่อนจะซื้อที่ดินควรรู้เรื่องโฉนดแต่ละประเภทก่อน แต่หากท่านมีที่ดินของตัวเองอยู่แล้ว ข้อมูลที่ต้องรู้คือ "ขนาดที่ดิน ความกว้าง ความลึก และที่ดินฝั่งเชื่อมทางเข้าถนนสาธารณะ" สิ่งนี้เป็นข้อกำหนดในการสร้างบ้านของคุณว่าสร้างสามารถสร้างบ้านได้ขนาดเล็กหรือใหญ่ ขนาดใดถึงจะเหมาะสม
- ข้อมูลที่ต้องรู้คือ "ขนาดที่ดิน ความกว้าง ความลึก และที่ดินฝั่งเชื่อมทางเข้าถนนสาธารณะ"
- โฉนดครุฑแดง สามารถซื้อขายโอนเปลี่ยนมือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ได้ ดังนั้นซื้อขายที่ดินต้องเป็นโฉนดครุฑสีแดงเท่านั้น
2. เฟ้นหาแบบบ้านที่ถูกใจใช่เลย
แบบบ้านที่ถูกใจอาจไม่ใช่สำหรับคุณเสมอไป แต่แบบบ้านที่ถูกใจและใช่เลยคือแบบบ้านที่ตรงใจและสามารถสร้างบนที่ดินที่จำกัดของคุณได้ด้วย ซึ่งมีอยู่มากมายหลายแบบแปลนให้เลือกผ่านทางเว็บไซต์ของเรา https://asbuild.net จากนั้นควรใช้เวลาสักนิดพิจารณาแบบ floor plan ของแต่ละชั้นเสมือนว่าคุณกำลังใช้ชีวิตจริงแล้วลองสรุปว่ามันเหมาะสมกับการใช้ชีวิตในแต่ละวันหรือไม่ เมื่อข้อสรุปของคุณออกมาว่า "แบบบ้านหลังนี้แหละถูกใจใช่เลย" นั้นคือจุดเริ่มต้นของบ้านในฝันของคุณ
- แบบบ้านที่ถูกใจและใช่เลยคือ แบบบ้านที่ตรงใจและสามารถสร้างบนที่ดินที่จำกัดของคุณได้ด้วย
- ลองจินตนาการ พิจารณาแบบ floor plan ของแต่ละชั้นเสมือนว่าคุณกำลังใช้ชีวิตจริง
3. งบประมาณก่อสร้างบ้าน
เมื่อท่านเลือกแบบบ้านได้แล้ว หากสร้างบนที่ดินของตัวเองงบจะน้อยกว่าบ้านจัดสรรหรือบ้านมือสองอย่างมากจนน่าตกใจ (บ้านจัดสรรราคา 5 ล้าน อาจสร้างเองแค่ 2.5 ล้านเท่านั้น!) สิ่งที่ท่านต้องทำต่อไปคือ การประมาณราคาก่อสร้าง หรือการทำราคา B.O.Q. ย่อมาจาก Bill of Quantities ซึ่งเป็นการจำแนกวัสดุและกระบวนการทำงานในแต่ละขั้นตอนว่าต้องใช้จ่ายไปกับอะไรบ้าง และขอย้ำว่านี่คือสิ่งที่ต้องลงทุนกับมัน! หากท่าน"ไม่ต้องการให้งบบานปลาย"งอกมาจากอะไรไม่รู้ที่มีอยู่ในแบบก่อสร้างแต่ไม่ระบุราคาไว้ในเอกสาร BOQ ที่เห็นชอบเน้นแจกฟรีเป็นโปรโมชั่นพร้อมแบบบ้านที่ซื้อไป และนี่คือจุดที่ ผรม. สามารถทำเป็นงานเพิ่มได้โดยไม่ผิดสัญญาอะไรเลย แนะนำว่าให้ลงทุนกับการทำราคา BOQ เถอะครับ ลงทุนไม่กี่พันบาทป้องกันความเสียหายหลักแสนได้ ท่านจะได้รู้ราคาที่ใกล้เคียงก่อสร้างจริงซึ่งเตรียมงบประมาณหรือควบคุมงบก่อสร้างก็อยู่ในขั้นตอนนี้แหละ
- B.O.Q.: แนะนำว่าให้ลงทุนกับการทำราคา BOQ เถอะครับ ลงทุนไม่กี่พันบาทป้องกันความเสียหายหลักแสนได้
- Cost Estimate: ท่านจะได้รู้ราคาที่ใกล้เคียงก่อสร้างจริงซึ่งเตรียมงบประมาณหรือควบคุมงบก่อสร้างก็อยู่ในขั้นตอนนี้แหละ
4. เริ่มถมดินปรับระดับและทำรั้วภายนอกรอไว้ก่อนเลย
ในบางพื้นที่ซึ่งมีเหตุน้ำท่วมเป็นรอบเดือนทุกปีหรือเสี่ยงต่อน้ำท่วมขังเพราะพื้นที่บริเวณนั้นเป็นทางน้ำเก่าหรือเป็นแอ่งกะทะ การยกบ้านให้สูงขึ้น 1-2 เมตร เป็นการลงทุนที่ป้องกันความเสียหายได้ในระยะยาว ซึ่งการถมดินบางเงื่อนไขต้องมีการขออนุญาตก่อนและควรทำไปตามกฎข้อบังคับ หลังจากถมดินเสร็จแล้วควรปล่อยรอให้ดินแน่นตัวอย่างน้อย 2-3 ปี ก่อนเริ่มก่อสร้างหากไม่ทันใจแนะนำให้ทำการบดอัดดินให้เป็นไปตามมาตรฐาน (ส่วนมากจะเอาเครื่องจักร D4ย้ำให้ดินแน่นแล้วปาดผิวเรียบด้วย D2) และเริ่มสัญญาจัดหา ผรม.มาก่อสร้างรั้วภายนอกแบ่งกั้นขอบเขตที่ดินไว้ ซึ่งรั้วภายนอกมีหลายรูปแบบตามฟังก์ชั่นการถมดิน เช่น หากถมดินสูงเกิน 1.5 ม. ควรทำรั้วที่มีกำแพงกันดิน (retaining wall)ป้องกันดินสไลด์และมีคานยึดรั้ง ป้องกันรั้วล้มดิ่งหรือแย่กว่านั้นคือพังไปเลย คล้ายกรณีบ้านชั้นเดียวที่พังจากดินสไลด์ที่สุราษฐานี (หากท่านกำลังมองหาแบบรั้วสำเร็จรูปอยู่ ทางเรามีจำหน่ายพร้อมให้คำปรึกษา ติดต่อทางแชทครับ)
- ลงทุนที่คุ้มค้า การยกบ้านให้สูงขึ้น 1-2 เมตร เป็นการลงทุนที่ป้องกันความเสียหายจากน้ำท่วมได้ในระยะยาว
- กำแพงกันดิน หากถมดินสูงเกิน 1.5 ม. ควรทำรั้วที่มีกำแพงกันดิน (retaining wall)ป้องกันดินสไลด์และมีคานยึดรั้ง
5. สำรวจชั้นดิน
ขั้นตอนนี้สำคัญมากสำหรับการออกแบบของฐานรากและเสาเข็ม และในแต่ละท้องถิ่นชั้นดินจัดเรียงตัวไม่เหมือนกันความยาวของเสาเข็มที่ใช้ก็ไม่เท่ากัน บางโซนใช้เข็มสั่น บางที่ใช้เข็มยาว บางพื้นที่เป็นโคลนตมไม่มีชั้นทรายอยู่เลย ตอกเข็มไป 4 ท่อนก็ลงทั้ง 4 ท่อนและยังลงได้อีก บางพื้นที่เป็นดินดานชั้นดินแข็งเป็นทุนเดิมใช้เพียงฐานรากแผ่นั้นเพียงพอแล้ว ซึ่งหากใช้สัญชาตญานเลือกเสาเข็มนั้นจะส่งผลเสียในระยะยาวเช่นบ้านทรุดตัว รอยร้าวขยายเรื่อยๆ หรือแย่กว่านั้นคือ โครงสร้างบ้านพังแก้ไขยากแล้ว
- ธรรมชาติของชั้นดิน แต่ละท้องถิ่นชั้นดินจัดเรียงตัวไม่เหมือนกันความยาวของเสาเข็มที่ใช้ก็ไม่เท่ากัน
- ผลเสียในระยะยาว เช่นบ้านทรุดตัว รอยร้าวขยายเรื่อยๆ หรือแย่กว่านั้นคือ โครงสร้างบ้านพังแก้ไขยากแล้ว
6. ตอกเสาเข็มรอไว้ก่อน
หากทำการสำรวจชั้นดินเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนต่อไปที่ควรทำคือ จัดจ้าง ผรม.เสาเข็มเข้ามาวางผังบ้านและการตอกเสาเข็ม Pilot Test เพื่อสำรวจว่าควรใช้เสาเข็มความยาวเท่าไหร่ที่เหมาะสมที่สุดเพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในงานเสาเข็ม การใช้เสาเข็มด้วยความยาวที่เหมาะสมจะทำให้เสาเข็มโผล่พ้นดินน้อยที่สุด และช่วยลดค่าใช้จ่ายเรื่องการตัดเข็มไปอย่างมาก เมื่อได้ความยาวเสาเข็มที่เหมาะสมแล้วท่านตอกเสาเข็มรอไว้ก่อนระหว่างที่ท่านกำลังหาผู้รับเหมาหลักหรือร่างสัญญาก่อสร้างอยู่ เมื่อเสร็จแล้วให้ ผรม.เสาเข็มสำรวจเก็บค่าการเยื้องศูนย์ของแต่ละต้นที่ตอกไปและทางท่านจัดหาทีมมาทำ Seismic test เพื่อดูว่าเสาเข็มสมบูรณ์ทุกต้นพร้อมส่งต่อให้ ผรม.หลักต่อไป
- Pilot Test ตอกเสาเข็ม Pilot Test เพื่อสำรวจว่าควรใช้เสาเข็มความยาวเท่าไหร่ที่เหมาะสมที่สุดเพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย
- Seismic test จัดหาทีมมาทำ Seismic test เพื่อดูว่าเสาเข็มสมบูรณ์ทุกต้นพร้อมส่งต่อให้ ผู้รับเหมาหลักต่อไป
7. เฟ้นหาผู้รับเหมาหลัก
หลังจากท่านได้แบบและมีราคาอยู่ในใจแล้ว (ราคาจาก BOQ) ขั้นตอนต่อไนี้ ท่านยังไม่ควรรีบเร่ง ค่อยเป็นค่อยไป เพราะท่านจะต้องหาข้อมูลและติดต่อผู้รับเหมาหรือบริษัทรับสร้างบ้านหลายทีมเพื่อให้ได้ทีมที่ดีที่สุดมาสร้างบ้านให้คุณ สิ่งที่ทำต่อไปนี้ไม่ใช้เรื่องยาก เพียงแค่ท่านติดต่อแล้วสอบถามว่าต้องการสร้างบ้าน ขอทราบราคาก่อสร้างบ้านหลังนี้แล้วทำการส่งแบบให้ 1 ชุดครบถ้วนทั้งแบบสถาปัตย์/โครงสร้าง/สุขาภิบาล/ไฟฟ้าเครื่องกล จากนั้นคอยติดตามเป็นระยะว่าส่งราคาให้ได้เมื่อไหร่ งานเป็นอย่างไรบ้างเจอปัญหาจากแบบบ้างไหม คอยติดตามเรื่อยๆแล้วเมื่อท่านได้ราคา BOQ จากบริษัทนั้นๆแล้ว ลองหาเวลาว่างมาพินิจพิจารณาว่ามีจุดไหนที่แตกต่าง จุดไหนเพิ่มเติม-ขาดหาย ปริมาณวัสดุตัวไหนต่างกันมากแปลกๆ คิดค่าดำเนินการก่อสร้าง(กำไร)กี่เปอร์เซ็นต์ เทียบกับรายการราคา BOQ ที่ถืออยู่ แล้วการเลือก ผรม จะง่ายขึ้นสำหรับคุณ
- เฟ้นหาให้ดีที่สุด ท่านจะต้องหาข้อมูลและติดต่อผู้รับเหมาหรือบริษัทรับสร้างบ้านหลายทีมเพื่อให้ได้ทีมที่ดีที่สุดมาสร้างบ้านให้คุณ
- โฉบดูผลงาน ไซต์งานก่อสร้างอยู่บริเวณใดบ้างแล้วลองหาโอกาสโฉบเข้าไปดูผลงาน
8. เตรียมสัญญาและกำหนดงวดงาน
ท่านคงไม่ต้องถึงกับเขียนสัญญาก่อสร้างเองขึ้นมาใหม่ แต่ท่านควรต้องรู้ว่าสัญญาและเงื่อนไขแบบไหนที่จะไม่มีทางจรดลายเซ็นต์ลงไปเด็ดขาด! เพราะนั้นหมายถึงความทุกข์ที่จะติดตามไปจนกว่าจะสร้างบ้านหลังนี้จะสร้างเสร็จ รวมถึงงวดงานด้วยเหมือนกันการแบ่งน้ำหนักจ่ายเงินของแต่ละงวดงานนั้นควรเหมาะสมและไม่เอาเปรียบทั้งสองฝ่ายรวมถึงอาจจะต้องมีเอกสารการตรวจสอบงานก่อนอนุมัติจ่ายเงิน เรื่องนี้ค่อนข้างละเอียดและลงลึกมากขอเอาไว้เป็นบทความต่อไป
- เงื่อนไข ท่านควรต้องรู้ว่าสัญญาและเงื่อนไขแบบไหนที่จะไม่มีทางจรดลายเซ็นต์ลงไปเด็ดขาด!
- ภาระผูกพัน คู่สัญญาจะมีวาระผูกพันตามข้อสัญญาด้วยกันทั้งคู่เมื่อลงนามเซ็นต์สัญญา
9. หาที่ปรึกษาเป็นเพื่อนคอยช่วยคุณตลอดระยะเวลาก่อสร้าง
หากท่านไม่ถนัดในเกมส์นี้ การมีที่ปรึกษาซึ่งเชียวชาญในงานก่อสร้างเป็นการลงทุนที่ดีและป้องกันจากความเสียหายสะสมระหว่างก่อสร้างได้ เพราะว่างานก่อสร้างเป็นอาชีพของเขา คลุกคลีกับคนในวงการนี้มาเยอะจนรู้ว่าต้องทำตัวอย่างไร ทำงานอย่างไรให้เกิดประโยชน์กับทั้งสองฝ่ายและสามารถบริหารงานให้เสร็จสิ้นตามแผนงานและราคาก่อสร้างที่ควบคุมไว้ แก้ไขปัญหาระหว่างก่อสร้างได้ ตอบข้อสงสัยที่เกิดขึ้นได้ ตรวจสอบและควบคุมคุณภาพงานได้ เพราะการว่าจ้างที่ปรึกษาเป็นการแต่งตั้งเป็นตัวแทนเจ้าของงาน มีหน้าที่รักษาผลประโยชน์ให้คุณและปฎิเสธงานที่ไม่ได้มาตรฐานจากผู้รับเหมา ซึ่งไม่ได้มีเจตนาว่าผู้รับเหมาทุกเจ้าจะเลวร้ายอย่างที่เล่าๆกันในโลกอินเทอร์เน็ตเพราะต่างถือจรรยาบรรณวิชาชีพเป็นพื้นฐาน แต่เป็นการรักษาผลประโยชน์และงบที่จำกัดของท่านเอง
- บทบาทหน้าที่ การว่าจ้างที่ปรึกษาเป็นการแต่งตั้งเป็นตัวแทนเจ้าของงาน มีหน้าที่รักษาผลประโยชน์ให้คุณและปฎิเสธงานที่ไม่ได้มาตรฐานจากผู้รับเหมา
- ความเชี่ยวชาญ การมีที่ปรึกษาซึ่งเชียวชาญในงานก่อสร้างเป็นการลงทุนที่ดีและป้องกันจากความเสียหายสะสมระหว่างก่อสร้างได้
